УК Clever Estate: 95% БЦ Москвы испытывает дефицит воздухообмена из-за переполненности офисов

По данным УК Clever Estate, у 95% бизнес-центров Москвы и Подмосковья в летний сезон наблюдается серьезный дефицит воздухообмена в системе кондиционирования. Он возникает из-за несоответствия расчетных нормативов и назначения занимаемых помещений при проектировании здания фактической расстановке рабочих мест в офисах. УК Clever Estate в результате проводимых профилактических работ по подготовке офисных и торговых центров к летнему сезону выявила типичные причины некорректного воздухообмена и кондиционирования офисов.

Расчетная норма площади на одного человека в офисном центре составляет, как правило, 4,5 кв м (по данным требований к рабочим местам с ЖК-мониторами), а с ЭЛТ (электронно-лучевыми трубками) – 6 кв м. Норма подачи наружного воздуха составляет не менее 20 куб метров в час на человека, или четыре кубических метра в час на квадратный метр наружного воздуха. Именно с учетом данного стандарта в БЦ проектируются системы кондиционирования и воздухообмена. Фактически же, в 95% случаев, офисная рассадка и расстановка рабочих мест превышает норматив в два, а иногда в три раза. Это основная и самая существенная причина дефицита воздуха в офисах в летний сезон.

Вторая причина некорректного кондиционирования в офисах – это превышение потребляемой электроэнергии по сравнению с заложенными проектными мощностями. Как правило, при проектировании офисного и торгового центра закладываются минимальные параметры; фактическое же энергопотребление может превышать проектное в 3-5 раз. «И при перегрузке, - говорит Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, - первым делом снижают энергопотребление в системах, обеспечивающих воздухообмен тех помещений, в которых работают люди, и в офисах становится душно. Если же в офисах круглый год не хватает воздуха и время от времени падает напряжение, а постоянное освещение не очень яркое, это означает, что такой офисный центр значительно сэкономил на мощностях в момент проектировки или строительства».

По словам Сергея Крекова, от недостаточного воздухоснабжения бизнес-центров страдают не только люди, но и автоматика. Как правило, электронные системы в типичных БЦ плохо защищены от перегрева и скачков напряжения. Как следствие, дает сбой программное оборудование, сгорают двигатели; из строя может выйти все, что угодно: от лифтового хозяйства и эскалаторов до турникетов пропускной системы и банкоматов.

Остальные причины «воздушного дефицита» в летних бизнес-центрах состоят в недостаточной отлаженности инженерных систем здания, связанных с кондиционированием, некорректности их использования и отсутствии углубленной профилактики перед летним сезоном. Поэтому для БЦ и ТЦ типичны скрытые аварии, связанные с поломкой воздухозаборных камер, приточных установок, вентиляции, перегрев автоматики. Самая дорогостоящая и трудноустраняемая авария данного типа – это поломка компрессора. Покупка нового компрессора и заправка фреона – процедура дорогостоящая и длительная. Очень часто поломка происходит на пике сезона, когда спрос и лист ожидания максимальные.

Помимо причин, связанных с инженерией и электроэнергией, летний дискомфорт в офисных центрах может создавать и сама архитектура здания. Современные офисы класса А и Б+ часто строятся с большим количеством стеклянных стен или панорамных окон. И если прозрачная стена развернута на юг или юго-запад, то летом солнце дает дополнительный нагрев помещений. Проектировщики же, как правило, одинаково проектируют систему воздухообмена, не ориентируясь ни на архитектуру здания, ни на стороны света. «У нас, конечно, не Африка, - говорит Сергей Креков, - но среднеклиматические показатели за много лет претерпели изменения. А здание зачастую до сих пор проектируется по СНИПам, которые тяжело применить к текущим условиям уровня застройки. Конечно, они корректируются, но я ни разу не видел, чтобы при воздухообмене было учтено, например, какое это здание – монолитно-кирпичное или стеклянное. В стеклянном же сечение воздуховодов на солнечную и теневую стороны проектируется и строится одинаково, что, на мой взгляд, неправильно. В результате помещение, находящееся за стеклом, нагревается так, что при всех перечисленных проблемах с кондиционированием создает еще и дополнительные».